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潘石屹谈转型:地方政府不欢迎散售模式

2012年09月03日11:34 来源:东方早报

  据《东方早报》报道  SOHO中国董事长潘石屹称,煤老板、钢铁老板都没钱了,“原来的整个销售基础发生了变化”。

  8月22日,SOHO中国有限公司(SOHO中国,00410.HK)董事长潘石屹很忙:早上从北京坐飞机赶到上海,上午约见郭广昌;中午和上海公司的管理层聊转型;下午和国际五大代理行的高管碰面,切磋转型的看法。早报记者当天下午5时赶到位于世纪大道的SOHO世纪广场时,潘石屹刚刚结束与五大行的碰面。

  在潘石屹眼中,SOHO世纪广场是SOHO中国在上海的第一个真正意义上的产品。指着样板间绿色森林图样的地毯和白色的榻榻米,潘石屹说,“东海广场我们买进去已经装修好了。这个项目里面我们重新动过。”

  此前的8月16日,SOHO中国刚刚宣布告别散售模式,向大规模自持转型。

  SOHO世纪广场同样面临转售为租。对此,潘石屹称,“(SOHO世纪广场)已经预租一半给上海期货交易所。”

  这场外界看似突如其来的转型,据潘石屹说,已筹划了“半年”。

  “股民看好原来的销售模式,转型了就是另外一个模式,最大的冲击就是抛股票,也有人做空。张欣在新加坡跟投资人接触,也得到认可。”潘石屹说这番话前后——8月16日至8月25日,SOHO中国股价跌逾10%。

  一种比较普遍的市场观点认为,散售模式,并不是商业地产长远之道,自持模式更符合国际投资者的偏好。SOHO中国的上述股价表现,无疑是反常的。

  四面楚歌

  凭借业界称道的销售团队,散售一度是SOHO中国引以为豪的运作模式。

  “(这个)商业模式确实不错,为公司创造了很多钱,负债率20%,150亿元现金,未来还有100亿元的销售回款。”潘石屹引用一连串数据,阐述散售所带来的高周转。

  “但到今天,这个商业模式(已)是个落后的模式,我们四面楚歌。”潘石屹说。

  首要的压力来自地方政府。“你到北京、上海拿地,出让条件里面就说这不许散售,要持有。全中国散售就我们一家,这个理念,政府不欢迎。”潘石屹说。

  税费高,也令潘石屹颇为苦恼,他举例称,“赚了10块,要交给政府6块。”

  “原来的整个销售基础(也)发生了变化。”潘石屹说,“煤老板、钢铁老板都没钱了,再不转型就有问题了。”

  问题已在中报中有所体现。8月16日,在宣布告别散售模式的同时,SOHO中国公布了2012年中期业绩:上半年其实现营业收入12.22亿元,比去年上半年下降约54%;净利润为6.13亿元,比去年上半年下降约65%;毛利率约为48%。在外界眼中,这是一份业绩起伏过大的成绩单,难令投资人满意。

  资金账本

  对SOHO中国的这场转型,业内人士比较一致的看法是,选择在这个时机转型,必须要有资金支持。

  SOHO中国称,现在手握150亿元的现金,以及未来100亿元的销售回款。

  “2012年的利润是去年我们销售银河SOHO的钱,只要我们11月份把项目交付使用,销售收入和利润去年就可以算出来。去年定下(2012年)230亿元销售目标的时候,还没想着转型。明年的利润是今年销售望京SOHO的两幢楼,还有SOHO中山广场。望京的利润率很高。”潘石屹说。

  “明年的盈利也差不多定了,到了后年租金会陆续上来。再就是负债在未来会提高一些。如果是提高的话,还可以拿出来五六十亿的资金。有好的市场机会不要错过。”潘石屹的算盘打得很好:其未来在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米,预计3年后租金收入将成为主要盈利来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。

  SOHO中国总裁阎岩说,“(由租转售的)交接期大概是两年。到销售额真的低的时候,租金又上来了。也并不是说未来一定全部持有,比如说有基金感兴趣收购整幢楼,有不错的溢价,可以卖。”

  物业口碑

  除了资金,要想完成转型,物业管理也至为关键。很长一段时间里,一直以散售著称的SOHO中国,其物业管理的“口碑”并不佳。

  三年前,SOHO中国收购了香港地铁旗下的锦融物业公司,以求加强自身的物业管理能力。潘石屹说,“经过这些年时间,我们管的物业价格,比市场上的平均水平要高。下一步当持有这些物业之后,这个物业管理水平会提高。一旦持有,与其招标,还不如自己整,5年时间完成转型,我们的员工数量要翻几番。接下来,我们还将建立自己的工程管理队伍,建立自己的装修公司,建立园林绿化公司。我们现在比较弱的,应该是商业管理。”

  此前的5月22日,SOHO中国宣布联手盈石资产管理有限公司,合资组建“盈石搜候(上海)有限公司”,双方各持50%股份。盈石搜候专门为SOHO中国的自持商业项目提供商业运营服务,从定位、招商到运营等后续阶段。

  “150万平方米物业,2014年就要全部建好,这些物业建好以后,有没有出租能力?刚才把几大行的老板叫过来,光靠我们自己的力量不够。原来都是帮别人租,现在是帮自己租。”潘石屹说。

  大手笔“瘦身”

  “设计是我们的强项,但是管理是弱项。原来销售人员都是个人英雄主义。管理一定要提高,不是通过个人英雄主义,而是基于互联网平台,我们新招了个IT总监,按新的商业模式,重新设计,计划投资2000万元。”在潘石屹看来,管理要告别个人英雄主义。

  潘石屹近期在不断削减销售团队:“瘦身的规模会比较大。把销售人员压缩,一部分转到租务部,另一部分对口基金。现在的房地产基金整幢楼的买卖,换个股权,所有的税都免了。现在的销售要和基金这样的大资本打交道,而不是煤老板。如果不能适应公司的发展,那没办法,公司不能迁就一部分人而把公司逼入死胡同。”

  早报记者了解到,SOHO中国的员工有770人,其中包括销售人员300余人。此外,SOHO中国的物业管理公司有2200人,此外,长城公社饭店有200人。

  潘石屹说,现在还没有想好是不是成立自己的基金。“我们有一个项目,上市公司投了一部分钱,可能还有一部分钱有缺口,就需要基金去投。我们募钱很容易,但是我们是上市公司,还是以上市公司为主。”

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