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郭燚祎:“被暗”的将不只是“禹洲”!

2013年07月11日15:42 来源:地产人网

郭燚祎:“被暗”的将不只是“禹洲”! 封面图

文:郭燚祎 克而瑞沪闽事业部  

距11号线底站嘉定北站1公里外纯住宅用地,禹洲地产以过万的楼板价拿下!(土地信息:嘉定区菊园新区柳湖路以东、环城路以北地块,纯住宅地块,2.3容积率,占地55017.3平米。)

虽然纯住宅用地供应越来越稀缺!虽然今年的土地市场热度不减!虽然嘉定新城是一个快速发展预期良好的板块!但是,我们不禁还是会问,楼板价过万是不是贵了?

今天,我们将从这个问题出发,聚焦于几个关键词:禹洲 利润空间 暗标  

禹洲地产以13.166亿,楼板价10405元/平米,60%的溢价率拿下该地,内部消息了解到,由于其香港资本的需要,禹洲地产需要拿地!然而,上海土地市场火热,抢地现象屡见不鲜,土地价格直逼企业利润底线。企业急切需求加上土地难“抢”,致使禹洲地产今日以高价,甚至在我们看来已几近突破利润底线的价格拿下该地。

为何说几近突破利润底线?

同样是嘉定北地铁站周边,日月光伯爵天地目前毛坯售价15500元/平米;嘉宝梦之湾目前毛坯售价14600元/平米;步阳御江金都双公园水景房+学区房概念的房源毛坯售价17500元/平米。CRIC团队通过收益率测算,按照过万的拿地价格来看,为实现合理的企业收益,未来的该项目售价至少在1.9万/平米以上,而1.9万/平米的售价为企业带来的利润收益仍是低的。

为何如此风险拿地?

今日的竞拍方式是暗标。所谓暗标,即在拍卖当天,参与竞拍者以书面报价,出价最高的为最终竞买获得人,这种竞拍方式企业彼此并不知晓对方的报价,在这种情况下,拿地意向强烈的企业往往会选择可接受的价格底线出价。然而这样的出让方式对于拿地意向强烈、急切需要拿地的企业来说,存在着不确定性极强的“亏损空间”……

今年5月,同样是采用了暗标的竞拍方式,嘉定区徐行镇的土地,佳兆业以101%的溢价,以高出第二位6389万,CRIC团队认为几乎收益边界的价格拿下土地,然而这幅土地曾有13家企业参与竞拍,相对“明标”而言,佳兆业“亏损”有限。

而今日的拍卖,仅有4家企业参与竞拍,却同样选择了以暗标的形式竞拍。大连友谊(集团)股份有限公司、禹洲地产及另2家企业参与竞拍。禹洲地产以高出第二位2.24亿的价格拿下菊园新区的土地,禹洲地产的“亏损”过2亿!若以明标的方式出让,禹洲地产完全可以避免这2个亿的损失,楼板价也可控制在9000元/平米以内。

这样的结果,我只能说,禹洲“被暗”了,但这仅仅只是个开始,“被暗”的表象是禹洲,但其实并不仅仅是“禹洲”。

获益的会是谁?暗自偷乐的会是谁?一同“被暗”的又会是谁?

元芳,你怎么看?

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