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苏鑫:楼市遭遇钱荒 地产商回一线城市避险

2013年07月10日11:19 来源:京广地产网

   当“钱荒”紧缩的冰,巧遇“地王”上腾的火,该如何解读这两个看似矛盾的现象?”,对于近期房地产市场所面临的复杂状况,高和资本董事长苏鑫坦言2013年房地产市场并不好过,将面临钱荒+地荒双重考验。

  钱荒将成楼市常态

  政府当前的调控方向 是把钱从房地产赶回实体经济中。 苏鑫判断,开发商的“钱荒”问题未来将持续一段时间,而不是一个暂时性的现象。与此同时,土地市场的虚火也在近期燃烧起来。仅7月3日,万科、保利、恒大和北京城建连续拍得五个地块,地王纪录不断被刷新,支付了超过百亿的土地出让金。尤其是北京丰台区夏家胡同地块,以4.2万/平 米的楼面价再次刷新北京的单价地王纪录。

  “如果仔细观察会发现一个有趣的现象:地王大多出现在北京、上海等一线城市,而且竞买者多为品牌开发商。”,对此苏鑫分析这背后暗含着两个信息:第一、各大房企总体看好房地产未来的市场前景;第二、同时也看到房地产行业的风险不断累积,开始思考避险。

  地产商回一线城市避险

  在行业整体缺钱的背景下,如何避险?苏鑫建议退出供应量巨大的三线城市,回归一线城市将是最好的选择。而一线城市最核心的问题是土地供应量奇缺,北京连续五年土地供应不足60%;上海即便是如此高的土地价格,也存在政府赔钱卖地的个别情况,因为核心区域的拆迁成本越来越高。一方面是一线城市土地供应增加的空间非常有限,另一方面各品牌开发商频频举牌争夺核心地块。于是就出现了土地市场的“跷跷板”现象,地价出现分化,一线城市飙涨,三线城市滞涨甚至下降。

  同时苏鑫表示,需要考虑避险的不仅是开发商,不动产的投资人也会更加谨慎。回顾国八条出台后,当时惯性投资住宅的钱转投了商办物业和房地产信托等证券化产品。随着房地产信托的风险加大,资本在追逐高收益的同时也会更加关注风险,很可能会回归一线城市的商办物业。

  核心城市商办物业价格将上涨

  随着三季度的开始,各大房企的半年报也将在不久公布。在“钱荒”、“地荒”的大背景下,苏鑫坦言房地产行业将呈现三大趋势:第一、土地价格将继续呈现“跷跷板现象”,即核心城市土地价格继续高歌猛进,部分城市遇冷;第二、房价也将呈现“跷跷板现象”,即核心城市的商办物业价格将再次明显上涨,而供应量巨大的 三线城市价格将下滑;第三、地产金融也将出现两极分化,股权性质的直接融资将被看好,债权性质的信托将受到挑战。

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