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孙亚东:土地市场-顶着红灯轰油门!

2013年07月29日11:59 来源:地产人网

土地市场:顶着红灯轰油门! 封面图

  明眼人都看得出来,在目前经济过度货币增长局面仍未扭转,实体经济仍不乐观的情况下,土地市场调控,资金调控都是掩人耳目的口号;房企动辄数百亿的资金流动,超高负债率都是流动性进入的证明;国土资源部发布土地市场红灯预警,按照目前的节奏,估计各地政府得顶着红灯开上两百码都不会停。

  房地产的话题讨论至今,任何人都知道,土地政策才是房价的命门,土地贵房价贵房价涨土地涨,这就是里面的一个死逻辑。自从中央地方财政分权以来,地方政府已经从土地买卖中尝到了足够的甜头,卖的多自己留用的多,想动这块蛋糕,真的准备好了么,或者调控者真的想动这块蛋糕么?

  7月28日消息,国土资源部法律中心28日公布土地管理形势分析指出,上半年全国房地产用地供应8.24万公顷,同比增加38.8%,大幅高于近五年同期水平,达到近年来新高。且二季度中国土地市场指数(CLI)各分指数总体上明显上扬,地产景气指数进入红灯过热状态。

  数据显示,上半年全国房地产用地供应8.24万公顷,同比增加38.8%,与2011年同期相比,增加17.3%。从监测数据看,今年上半年房地产 用地供应已创历年最高,其次为2011年、2010年。分类型看,上半年商服用地2.7万公顷,同比增加42.8%,住房用地供应5.53万公顷,同比增 加36.9%,而2012上半年两者增幅分别为4.4%和-21.7%。

  与此同时,很多业内人士对地王的报道估计已经麻木了,7月26日下午15时深圳出现百亿地王,而上海、北京等一线城市近期都“地王”频出。6、7月间,保利置业拿下的上海泗泾地块,创下上海年内最高溢价率132%,中海地产在上海闵行拿地溢 价率亦高达115%。7月23日,中粮地产以总价23.6亿元竞得孙河乡地块,除去公租房、医院和学校,楼面地价超过5万元/平方米,成为北京土地市场新 的单价地王。

  不止是“地王”频现,近期房地产市场的调控出现了一丝松动。比如,江苏盐城持续了3年之久的房价管控政策干脆被取消,而银行对地产商的贷款态度也在放行,按交通银行近期测算,多增贷款规模中投向房地产的比例达到七成,绝对规模达到1.3万亿元。

  明眼人都看得出来,什么土地控制,什么资金控制都是骗人的把戏,不然房企动辄数百亿的资金流动,超高负债率都是哪里来的?在目前经济过度货币增长局面仍未扭转,实体经济仍不乐观的情况下,流动性还在不断进入房地产,这也间接推高了地价房价。回头再看看国土资源部发布的土地市场红灯预警,按照目前的调控节奏,估计地方政府得顶着红灯开上两百码都不会停。

  中央层面,国土资源部已经开始出手,派驻地方的9位国家土地督察局局长分别对督察区域内土地违法问题突出的地方政府进行公开约谈, 地方政府也有了一些举措比如提高保证金,限制竞拍轮数等等,不过这些仍然不够,冷静的市场观察者告诫,调控土地市场成功的关键到底仍是要改变现行扭曲的土地财政政策,而这将涉及更多的市场改革深水区。

  我国调控房地产是从2004年开始的。国土资源部2004年初出台了71号令:《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,文件规定,协议出让经营性土地使用权的最后期限为2004年8月31日,从此之后,所有建设用地都必须通过土地招拍挂的形式进行。实质上是规定了地方政府是唯一的土地卖家,而土地收益直接归地方政府使用,不列入财政预算,更直接导致地方政府依靠卖地维持财政支出。

  如果你问我要如何解决,必须改变目前的土地制度,赋予国民土地所有权。在目前的国有土地制度下,这条制度施行就巨大难度。但是,只有改变土地制度,才能彻底改变土地财政。土地赋予国民土地所有权,可以让国民更加珍惜自己土地,同时增加大量土地供给,一旦卖房增多,土地价格自然有其真正意义的市场属性。

  但你我都知道,这不可能在有生之年看到,所以就看着他们在红灯上玩二百码吧。

  文:@孙亚东

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