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二、三线城市综合体狂欢:没有输家的游戏

2013年08月30日08:08 来源:21世纪经济报道

  世邦魏理仕商业服务部董事王君正在帮一家外资背景公司做调研。这家公司想在西部某省会城市打造一座奥特莱斯综合体。但调研的结果并不乐观。

  “不仅当地的人口数量不够多,消费实力也不足以支撑大牌零售商的进驻。”她说。不过,这并没有阻止这家外资公司的热忱。而三线城市政府态度之热烈,也令王君有些惊讶。类似俏江南这样的餐饮企业去当地选址时,当地副市长都会陪同。

  当前,二三线城市正在掀起一轮城市综合体建设的热潮。地方政府“求商若渴”。几乎所有人都能够预测得到,可能发生的过剩现象,但没有人停下来。

  “在这场游戏里,地方政府和开发商都不会成为输家。”RET睿意德执行董事张家鹏说。

  不存在绝对过量8月28日,世邦魏理仕发布报告称,全球范围内正以极快的速度兴建购物中心,在20个购物中心开发体量最大的城市中,中国占了14个。这些购物中心是城市综合体的一部分。这是中国多数城市参与的狂欢。

  经济相对欠发达的省会城市银川,是三线城市的代表。王府井百货将在这里建一座体量达24万平方米的城市综合体。银川永泰城体量则高达230万平方米。此外,绿地、万达、新华联都有大手笔投资。但实际上,直到2011年,银川第一个真正意义上的城市综合体金凤万达广场才刚刚开业。如今,新建的城市综合体规模,数倍于过去的存量。

  通常,一座购物中心的养商期需要3年左右。让王健林惊诧的是,金凤万达广场刚一开业就十分火爆。开发商们看到增长的势头后,纷纷涌入。2009年,银川全年实现社会消费品零售总额185亿元,2010年为225亿元,2011年为274亿元,2012年为320亿元。

  “三线城市实际上是在补课,这些城市缺乏公共设施。”张家鹏说。这一点,王君也认同,“许多三四线城市,连六厅的电影院都没有。过去,这些城市几乎只有百货商场。”她说。

  在二线城市中,成都、沈阳、天津已经被多家研究机构认定为商业供应过量的城市,但建设势头并未停止。合肥、南昌、哈尔滨、昆明等城市也跃跃欲试。数据显示,二三线城市在建或拟建的城市综合体数量,成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个,就连市区人口30多万的喀什,由于获批经济特区,规划和在建的城市综合体也多达18个。

  合肥和南昌争相邀请万达去建设文旅城。王健林曾在接受本报记者在内的专访中表示,10年前,万达在南昌这样的城市建设城市综合体,是尝到了甜头的。

  2010年,万达在南昌赣江以北投资建设第二个项目。在万达之前,绿地集团也进驻了红谷滩。彼时,鲜有人看好这片区域。但随着万达广场、绿地中心开业,该区域房价迅速上涨,人气渐旺。

  “这是城市化的需要。”张家鹏说。他分析说,城市要发展,应走多中心的道路,单独的、小体量的商业,难以带动一个新区的发展。二、三线城市政府为什么热烈欢迎类似万达广场这样的项目,就在于,它们能在短时间内建成开业,其自持的零售商业,几乎是满租的状态。炒热区域后,地价随之升高,这并不是一笔亏本的买卖。

  专家学者们总是担心城市综合体过量带来的风险。但张家鹏认为,地方政府、开发商都不会成为输家。之于地方政府,城市综合体中的甲级写字楼,如果因为供应过剩不能以高价出租,租金降低后可以拉低企业办公成本。这甚至被视为地方招商引资的优势。“如果出现烂尾,大不了政府再进行回购,卖给下一个接盘者。”张家鹏说。

  开发商也不会吃亏。低价拿地的开发商,通过出售住宅和部分商业面积,就已经可以回笼资金。自持的商业部分被视为沉淀下来的利润。“无非是回笼时间长一点。”运营能力定成败在分析人士看来,二、三线城市的综合体建设热潮有真实的需求支撑,问题在于短时间内供应量过大如何消化。“大多数项目会通过延迟上市来抵御这样的风险。”世邦魏理仕华北区研究部董事陈红飞说,在二、三线城市,这样的趋势较为明显。

  城市综合体最容易出现问题的业态,不是写字楼,而是购物中心部分。陈红飞指出,在这场建设热潮中,仅有三分之一的开发商有运营经验。“开发商的运营经验和专业知识是购物中心成功的决定因素。”陈红飞说。

  这一点也为阳光新业副总裁吴尧所认同。如果说部分二三线、三四线城市大建综合体,是商业消费发达到一定阶段的产物,那么,当新奇劲过去,就必须面临招商和运营的现实问题。

  即使有运营经验的那三分之一开发商,也不能保证都能成功。世邦魏理仕8月28日发布的《北京(楼盘)零售物业市场深度调查》报告指出,在一个市场取得成功并不意味着能在所有市场都取得成功,鉴于运营经验的重要性以及商业运营的复杂程度,擅长一类产品或项目定位,并不意味着可以将其复制到任何地方并取得成功。

  在王君、吴尧等业内人士看来,类似万达广场的城市综合体,暂时在二、三线城市取得了领先地位,但从专业角度来看,其产品还有很大的提升空间,未来可能产生很多超越万达广场的、更有特色的购物中心。

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