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高纬环球:企业选址边缘化是否是大势所趋

2013年09月06日09:35 来源:观点地产网

  全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球近日发布了有关"企业选址边缘化"的专题报告。近年来,企业租户选址边缘化的趋势愈加明显,包括世界500强在内的部分企业已经开始从核心商圈逐步迁到非核心商圈。2012年北京非核心区域租赁成交占比达到历史最高。上海随着城市规划及建设范围的扩大,也涌现了很多极具吸引力的新兴商圈。

  虽然倾向于边缘化选址的企业租户主要集中在物流、仓储、制造业、高科技以及研发中心等面积需求较大、对租赁成本更加敏感的行业,而金融行业及专业服务业等行业的非核心部门如呼叫中心、后台支持部门等也成为非核心商圈的重要租户。

  高新技术制造巨头霍尼韦尔在高纬环球专业团队的建议下,将其北京分公司从地处亮马河商圈的鹏润大厦搬迁至位于城市东北角的酒仙桥兆维工业园中。新的独栋办公楼建筑面积达15000平方米,聚集了北京所有员工在此办公。而去年在上海,耐克也宣布与铁狮门签订长期协议,计划于2014年第一季度迁入上海城市东北角的尚浦领世项目,并将该处打造成一个全新的大中华区总部。

  高纬环球中国区研究部董事张平女士指出:"企业选址边缘化主要源自于四个主要方面的考量,核心商圈租金过高是企业们选择向外搬迁的最主要诱因,同时也包括了企业未来面积扩张受制、行业部门选址优化的内在需求和员工幸福感需求提升等因素。"

  核心商圈租金上升

  毫无疑问核心商圈租金过高是企业们选择向外搬迁的主要诱因。自金融危机时期以来企业在租金处于低谷时签下的租约已陆续到期。这段时期中国经济逐渐复苏,城市写字楼租金均有不同程度的回升,甚至有些区域已超越历史高位。一线城市写字楼市场租金自2009年的低谷时期以来,四年内不断攀升。截止2013年第二季度上海甲级写字楼租金增幅为43%,北京更是达到惊人的138%。随着租约到期,迅速上升的固定成本带给企业的即使不是个负担也将会是个烦恼。

  企业未来面积扩张受制

  作为21世纪重要的世界经济力量之一,中国这个经济体的膨胀孕育着庞大的市场机会。许多负有盛名的企业在过去的时间里运营良好,不过如果还想在城市核心商圈招兵买马,请先核算一下所需要的办公空间。在高纬环球关注的中国20大城市中,过去三年以北京和上海为代表的一线城市其核心商圈空置率不断走低。而这些城市核心商圈的未来供应却是个难题,非但开发商往往面临无地可拿的局面,还有例如北京金融街(000402,股吧)西扩计划以及上海徐家汇(002561,股吧)中心因拆迁问题而导致不断搁置的状况。目前政府大力开发的区域多属于非核心商圈,企业们应当判断是否顺势而为。

  行业部门选址优化的内在需求

  诚然金融、专业服务、医药等行业一般都会将其前端业务部门放在城市核心位置,但同时多数行业也拥有涉及研发、物流、数据信息、客户服务等为数众多的中后台部门。在高租金时代这些部门选址在核心商圈的性价比显然不高。契合城市商圈的定位进行办公选址优化,不但在区位配套上能获得优势,成本上也能得到有效控制。北京金融街商圈,由于政府政策优惠和一行三会的入驻吸引了众多内资金融、保险等公司在此落户;上海的陆家嘴商圈定位打造成中国的金融中心,相关行业的前端部门在此落户将在企业形象上受益。而一些兴起的边缘商圈则倾向专注于细分市场,北京定福庄走廊定位国际传媒产业,吸引着文化创意与传媒等企业在此选址;金盏商圈则定位金融后台服务,为总部在核心商圈的企业后台支持部门提供办公区域选择空间。上海的五角场商圈定位注重科技创新,吸引企业研发部门入驻。而外高桥区域新开发的写字楼产品则瞄准了保税区内近万家企业的升级需求。一般相关行业入驻对应区域还能享有税收减免和其他优惠政策。

  员工幸福感需求提升

  企业选择办公地点,最终的服务对象是公司员工。当初企业选择市中心的原因除了其商业氛围成熟以外,交通便利以及配套设施的完善性等也是主要考虑因素。但是如今市中心区域由于大量人口聚集、道路拥堵、车位难寻甚至环境污染等问题,给员工造成了无形的压力。漫长拥挤的出行时间与市中心高昂的生活就餐成本,不但挤压到员工收支和时间平衡,深入的说也会影响到企业的长远发展。

  根据高纬环球报告分析,中国一线城市的写字楼租金从长期看仍将维持上涨态势,但是其核心商圈供应面积却逐年减少。据高纬环球统计,至2016年底北京核心商圈写字楼供应量不足155万平方米,而非核心商圈供应量则迅速攀升到360万平方米。同样,未来同时期,上海核心商圈写字楼供应量仅占整体市场份额的25.5%。在供求不平衡的条件下,随着新兴商圈的发展逐渐完善,其租金价格也将面临上涨。高纬环球认为以北京、上海为代表的城市,企业向边缘化区域搬迁调整的时机已经成熟。处于上升周期中的企业应根据其今后发展速度,尽早制定合理的办公选址策略来满足其办公面积的扩张需求。而处于行业弱周期的企业则也应把目光聚集到这些新兴区域,寻求控制固定成本方案。如果现在目光依旧局限于核心商圈,将错过最好的搬迁时机,未来不仅会给企业扩张造成一定的不稳定性,也会进一步增加企业搬迁的成本。所以不论就宏观经济面下的结构调整,还是一线城市写字楼供应趋势来说,当前边缘化时机已经成熟。

  对于有意向且有需要选择边缘化搬迁的企业租户而言,可以选择的城市以及商圈着实不在少数。高纬环球专业团队已帮助大量企业在近些年完成边缘化选址和搬迁咨询,在涉及的数百万平方米的办公面积中覆盖了物流、制造、医药、高科技以及金融后台等众多行业。基于专业性的经验以及对未来城市发展趋势的把握,高纬环球中国区董事总经理张良军先生提出:"对于正在考量边缘化选址的企业租户提出以下三种解决方案;专注在北京和上海的企业可考虑从核心商圈搬迁至非核心商圈,同时企业也可以从战略角度布局二线城市,而大型成长企业也可考虑将部分办公需求转向产业园区。"

  伴随中国整体经济结构的逐步转型,和一线城市写字楼供应的分化趋势,高纬环球预见未来更多的跨国企业和内资巨头都会如同霍尼韦尔和耐克一样,走向城市的新兴商圈或者转移部分业务部门前往二线城市,以寻求成本和配套资源上的优势。我们建议企业租户不但要在选址上使用一个全面的评判标准,同时应采纳专业意见,从不同区域、城市和办公物业类型的比较中选取最优方案,来满足未来企业发展的需求。

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