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商业地产投资:一线城市商铺仍然是热点

2013年09月16日10:06 来源:京广地产网

   2013年,在股市低迷、金市震荡的情况下,住宅投资在地王不断高企的情况下也变得泡沫不断放大。而与此同时,愈加富裕的上层阶层在面对国内投资渠道较窄的情况下,把投资焦点转向了“可出租、可出售、可经营”的在售商铺产品上。日前,由北京商报主办的“寻找城市商业价值新中心”在龙湖汇举办,与会专家深度解读了时下商业地产投资前景,以及提出了“用政府定的利率、负债的形式去完成”的中国式商业地产投资新理论。

  中国式的投资

  纵观今年前8个月的楼市,不仅住宅市场的风生水起,其商业地产市场的赶超之势显得尤为明显。根据某网的统计数据显示,今年前8个月北京商业地产累计成交总面积为226万平方米,同比去年上涨45.1%,累计新增供给面积为147万平方米,成交均价约为2.3万元/平方米。

  在王珂眼中,商业地产接棒住宅成为中国地产投资新热潮的趋势正在形成。他进一步表示称,在限购的影响下,住宅市场的投资基本上已经消失,这主要在于支撑住宅投资的金融杠杆正在逐步消失。

  “在过去的十年中我们看到,低首付、低利率的金融杠杆成为了撬动住宅市场投资的先天条件。在十年前普遍房价只有五六千元时,你可以只付两成首付,然后用4%的浮动利率撬动一个年增长20%的市场,到现在自有资金的回报率能达到25倍以上。然而随着限购政策的出台,二套房首付60%,利率上浮10%,三套房就需全款,这就说明你能利用银行的钱再去赚钱的机会正在失去。”王珂表示。

  而反观商业地产领域,多年来一直是首付50%,这对于拥有两套住宅以上的富裕阶层而言,还可以利用金融杠杆去投资前景更为长远的商业地产项目。

  “这个时候你的投资基本上可以用一句话来描述,即选择一个有增长能力的资产,用政府定的利率、负债的形式去完成。”王珂表示。

  商业地产的价值

  某报告结果显示,“千万富豪中,大约16万人投资房地产,调控之下房地产仍是富豪们的投资首选”。

  “造成房地产投资热的主要原因就是人们的投资渠道比较窄,又没有充分的市场化,包括对外投资的渠道都是关门的。以前买房可能是我们的惟一选择,第二选择就是股票,现在股票市场不景气,没有形成良性的循环,还是一潭死水。在短时间经济相对比较困难的情况下,市场有一个良性的监管机制发展,目前来看可能性不大。”朱灿认为。

  在限购政策不断打压住宅投资的情况下,商业地产的投资价值开始显现。

  某营销经理宁可也认为,“相比于住宅,商铺本身的自救性非常大,住宅买了十年二十年以内可以脱手,但是接手的人风险就非常大了,主要是金融杠杆的原因。付50%买一个住宅,不如支付50%买一个商铺,即使这个商铺在很偏僻的地方,一开始可能不是很好,但是只要一些品牌商进来,低租金经营五年,再卖也会翻几倍,因为人气已经起来了,这是任何一个业态都不能比的”。

  “对于一个真正需要投资的人,如果把房地产投资看成是马拉松一样的长跑,最后的胜利一定是商业类型的物业,因为它的价值和时间的增长是成正比的,比如在香港的铜锣湾地区,30年前买住宅的人,买的是铜锣湾的一个海景,有非常好的视野和地段,你没有觉得铜锣湾的商业有多大的期望值,但是30年后两者的价值就不一样了。住宅随着年限而价值在下降,而商业地产却随着人气的聚集而变得升值。” 蔡宇翔表示。

  南城商业崛起

  相比于简单的地段理论就可以指导的住宅地产,商业地产的投资更多的是看重其成长性。

  蔡宇翔回忆说,“十年前有很多的朋友问我南城怎么样,我说想都别想。当时提到南城就觉得是很低端的、收入低的,且管理混乱,没有任何的投资回报。但是十年后的今天,南城的商业地产投资正在发生翻天覆地的变化”。

  去年,凯德地产23亿元接手保利春天里商业地产项目,今年底宜家在大兴的家居中心开业,2014年底整个宜家购物中心将整体开业。

  “我们对选址非常慎重,要和我们超区域型购物中心的独特定位相匹配,我们希望长期致力于中国市场,所以选址时这也是我们考虑的主要因素之一。”丁晖曾经这样表述其选择在北京南城开店的初衷。

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