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石家庄商业地产盲目投资 须综合考虑人气地段

2013年11月15日13:37 来源:赵燕都市报

  业内人士认为,随着经济财富的不断累积,商业投资人群的范围不断扩大,而随之而来的盲目投资也成为这些人应该注意的事项。本报特专访省会商业地产专家,为投资者讲解投资商铺的那些事儿。

  “盲目投资”大军日益壮大

  赵女士是记者在多家商业投资项目售楼部见到的一位投资“发烧友”。她对记者说道,石家庄大大小小的商业项目,她基本上全都去过,说起来每个项目的特点,也是如数家珍。可是最终选择的时候,赵女士就犯了难。“项目宣传都说得头头是道,可是究竟把钱放在哪个项目上,就难以取舍了。”

  赵女士向记者说起自己的烦恼。而赵女士还有一个与大多普通投资者相同的困惑,那就是虽然一直在看商铺,可是对商铺的种种类型优势和劣势并不清楚。“去每个售楼部,置业顾问都会拼命说自己项目的优势,而对劣势闭口不谈,只能靠感觉来判断。”

  记者了解,像赵女士这样的人并不在少数。而这,也是目前石家庄市场商业投资市场中的一个普遍现象。“从近几年的投资人群来看,购买商铺的人群在由金字塔尖上的人群,逐渐向下移动,人群范围越来越广。”这是多年从事商业地产项目推广的业内人士张磊从商业一线观察得到的结论。

  张磊介绍,城市经济水平不断提高,商业格局也发生变化,商业地产的投资人群由过去使用权与经营权为一体的生意人,逐渐转向了使用权与经营权分离的投资人,“越来越多的平民百姓手里有了闲钱,开始买商铺,造成商铺投资热潮的加速。只要位置好,未来区域有发展潜力,有人流量,就会受到人们的追捧。”

  商铺投资复杂化

  据业内人士透露,商铺价格与同位置住宅价格有一个合理类比,即商铺价格在住宅价格3倍以内尚有升值空间,按照同地段同类型的租金计算,能在8-10年内收回全部投资的商铺较为理想。商铺随着年份增加,其商业价值也将走高,值得购买投资,选择新型城市区投资商铺,上升空间会更大。“商业地产开发商的品牌、信誉很重要,好品牌有信誉的大开发商是商业地产成功的保证,投资这些开发商的商铺是不错的选择。”

  东胜集团营销总监张磊称,品牌大开发商更加注重产品的细节设计和建筑质量。商铺的户型、开间、开关按钮和卫生间等等细节处理,都会处理得很人性化,施工用料方面对钢筋、水泥等都有严格要求。商业地产不同于住宅,它需要运作,这就要求开发商和经营商有强大的品牌号召力和成熟的运营管理能力,这是商铺生存下去的保证。

  经过商业地产项目这几年的发展,石家庄已经从过去单一的中山路商圈发展到遍布各区的多商圈时代。而在这些商圈中,都有哪些形式的商铺?分别具有什么样的特征呢?

  商业项目相对于住宅项目来说,具有更加复杂的特征,简单说,包括该商业地产所处地段、商圈基础、人流量、人均消费水平、后期运营管理等等。而首先了解各种商铺类型的特征和优劣势,应该成为初级商铺投资者的基础课程。

  记者采访了解到,商铺一般分为街铺和内铺,以底商为主的街铺为传统的商铺形式,近几年兴起的商业综合体的购物中心以及专业市场的内铺,以其可分割、面积小、总价低等形式,获得了众多中小投资者的青睐。

  商铺投资宝典

  街铺:综合考虑周边人气和地段

  街铺大多指商业综合体商业街区的街铺和小区底商商铺,业内人士认为,商业街商铺,特别是区域性、综合性商业街区的商铺,大多集合多条商业街,可经营多类商品,如休闲娱乐、家居商业、美食商业以及生活配套等商品类型,经营者或租赁者可按自身的喜好随意经营。在保证人气的前提下,投资前景较为理想。街铺的面积一般较大,大多在50平方米以上,大的街铺面积能够达到200-500平方米,总价高,所以对资金实力要求较高。

  投资要点:

  街铺经营大多分散到个人经营者,对于整体经营定位和功能并没有统一管理,所以在选择街铺时,需要综合考虑周边人气、地段、居民消费水平等因素。专业人士指出,选择商铺位置之前,首先明确自己的经营范围和经营定位,如果选择经营的为家具、电器等耐用消费品,则需选择交通便利的商业区。同时要考虑自己的目标消费群体,一般情况下,店铺适合选择在人流量比较大的街区。

  购物中心(百货商场)内铺:更注重运营和招商

  购物中心(百货商场)内的商铺也是较为常见的投资形式,尤其是近几年随着市场中各种商业综合体的建设,其内部购物中心的商铺也逐渐走入投资者的视线。在吸引投资者方面,大多购物中心的内铺采用可分割的形式,面积最小可购买十几平方米,总价低的优势,得到了众多小投资者的青睐。

  投资要点

  购物中心虽然大多采用统一经营,看起来风险都转嫁给了开发企业,但投资者在选择时也需要甄别开发企业的综合实力。目前石家庄市区的城市综合体在逐渐向外扩散,远离传统商业区,所以其商业氛围的培养需要3-5年的时间,在这个时期内,就是对开发企业的考验。所以选择购物中心这样可分割的商铺,需要仔细考量开发企业的综合实力。

  专业商铺:考察行业前景和潜力

  内铺的分类中,专业市场的商铺也是其中一个重要部分,专业市场大多是以现货批发为主,集中交易某一类商品的场所,目前石家庄市场中,金亿城服装批发市场即是专业市场的一个典型代表。

  投资要点:专业商铺对开发企业后期团队的运营能力以及相关操盘团队的管控经验要求同样重要,需要投资者找准目标,认清行业的未来发展前景。(赵燕都市报 陈红)

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