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万科1月数据:竞争中发展质量与纵深必须齐头并进

2014年02月10日15:29 来源:京广地产网

  2014年1月份公司实现销售面积194.6万平方米,销售金额276.5亿元。

  1、地产榜首竞争愈发激烈。绿地集团地产销售目标已经定位于2400 亿元,也就是说至少每月的绿地集团地产销售目标将达到 200 亿元,这个销售数据也非常惊人。万科 2013 年 1~12 月份公司累计实现销售面积 1489.9 万平方米,销售金额 1709.4 亿元。也就是说,万科要达到 2400亿元,至少全年的增长 40.4%,而且是在 2013 年全年增长较高水平上实现高增长。不仅仅如此,千亿规模上下的企业已经达到 7 家,规模竞争会愈发惨烈。

  2、万科保持销售金额第一为必须之任务。首先,第一带来的品牌效应不可忽视。万科产品定位于均好,但是万科产品存在溢价主要源于客户对于万科住宅第一品牌的认知。其次,万科是所有权和控制权分离的公司,管理层做大规模意愿较强。最后,万科规模所带来的网络效应是万科目前看好的方向之一,这也是先有规模再有后续的网络效应发挥。对于万科来说,销售金额第一是不可或缺的。

  3、行业竞争向纵深发展已成为必然。在销售规模上的竞争对于全国化布局的企业实际的逻辑非常简单,只需要加大在各个城市的新开工,做大可售货量即可。但如果在一年集中新开工,会造成两个方面的后果:其一,对去化率依赖程度加深,资金链风险加大;其二,恐难持续,对下一年的可售货量形成考验。所以单纯从战略考虑,单年度的销售规模的增长意义不大。为达到风险可控和增长可持续,行业竞争已经开始向纵深发展。销售规模竞争的前提是模式的竞争。万科的城市运营、碧桂园的一体化开发、万达的文娱产业、恒大的恒大冰泉和医院、绿地的产城开发等都是行业领导者以地产业务为基础,从模式上推动公司向行业竞争向纵深发展。从格局上看,开发商的边界将更加模糊,娱乐、新媒体、大数据、金融、食品饮料等等产业都将在地产这个平台上嫁接并成长。

  4、大企业竞争越发激烈,行业集中度提升加速。从各城市的企业销售排行情况看,主要的二线城市前十名排名基本呈现三分天下,优势央企国企、品牌企业以及本地龙头企业基本能保持平衡,也就是说外来龙头企业基本能够占到 7 成。并且,前十名中外来龙头企业与本地企业的比例甚至能够达到 8:2。对于本地企业未来可能只有两条道路可走,一条路加大本地投资,提升市场占有率并且积极实施走出去战略;另一条路被大企业收购。而对于外来全国化龙头来说,任何一个城市公司的终极目标一定是向 10%的市场占有率冲击。同时,各个二线城市企业集中度也较高,前十名的企业占总销售额基本能够达到 4 成以上,达到 6成的城市不占少数。行业集中度的提升的故事在二线城市已经被演绎的非常充分。反过来看,房企成长的天花板大约在什么位置,在商品住宅的销售金额大约占 35%的一二线城市,如果房企每个城市的市场占有率达到 8%。在三四线城市规模在中位数以上的城市的加权平均市场占有率达到 3%。如果如此假设的话,房地产企业的销售金额天花大约市场占有率能够到 4.5%-5%之间,对应着市场数据大约在 5000 亿左右的销售额。按着这套模式来进行对应,区域性的地产公司的成长天花大约在 400 亿左右。按目前的企业发展速度,企业的销售规模天花板基本在未来 5-8年就有可能触及。在 5-8 年以后,企业的规模分段将更趋于明显,而企业要打破竞争格局则更为困难。

  5、对于资本市场的配置选择依然会出现两难,区域性公司将保持比深度全国化公司更为明显的增速优势。但规模的体量以及由规模带来的网络效应深度全国化公司将更为明显。一方面是由增速带来的估值提升,另一方面是由于绝对规模带来的企业转型,从而带来的估值提升,需要慎重选择。因为我们的年代不再是大象跳舞的年代,而是一个只有大象才能跳舞的年代。必须成为一只会跳舞的大象只是游戏的前提。

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