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碧桂园1月销售数据点评:三四线房地产企业高增长之路

2014年02月11日15:42 来源:京广地产网

  截至2014 年1 月31 日止一个月,碧桂园及其附属公司共实现合同销售金额约人民币176.7 亿元,合同销售建筑面积约271 万平方米。同比去年同期的73.4 亿元及约100 万平方米,分别增长140.74%及171%。

  1、地产榜首竞争异常激烈。昨日稍晚一点时间,我们发布了对于万科1 月份销售数据的点评,今日碧桂园也发布了1 月的销售数据月报,其增长同样非常可观。碧桂园在2013 年全年完成大约1000 亿的合约销售业绩,同比2012 年增长基本翻倍。而在2013 年高基数的条件下,2014 年年初依然保持高增长,我们对于碧桂园全年的业绩增长也颇为乐观。以万科的2013 年全年的销售业绩看,如果增长幅度有限,可能不仅仅是失去榜首的位置。但是从另一个角度看,万科在2014 年的销售在诸如碧桂园和绿地此类企业的压迫下可能会发挥更大的货量潜能,实现较高比例的增长。

  2、三四线城市崩盘论甚嚣尘上。无外乎几大逻辑基础:1、人口导入不足,基础需求不强烈;2、产业无支撑,购房消费力不足。我们认为:三四线城市的危机并不如此严重。从数据上看,一部分三线城市正处于去产能阶段的末端。根据我们观察,三线城市去产能化大概开始于2011 年后。三四线城市的在2011 年之前的这一轮上升的主要原因在于:1、一二线城市的传导作用;2、需求集中释放;3、货币因素。而2011 年之后这些主要因素开始衰退,部分三四线城市的房价和成交量都开始回调,去产能化过程开始。由于前期出让的土地需要一段时间消化,显示供给较大。同时三四线城市进入集中交房期,交房入住期间从表象上更显示为过剩。经历三年的调整周期,市场价格机制在三四线城市调整的更为明显。首先,开发企业在三线城市开始缩小投资,供给量有所收缩。其次,地方政府对于地产去化的压力较大,土地供给也有所减缓,开发商拿地的意愿也有收缩。最主要的是,在三四线开发房地产,开发商所能够动用的杠杆不高,无论是开发贷还是影子银行都对三四线城市有所忌惮,在杠杆利用率低的背景下开发商可能会进一步收缩。而在需求的角度看,我们认为三四线城市依然可以持续:1、房价相对不高,单位房价基本上能够稳定在城市中等收入家庭的月工资水平之下;2、一二线城市和三四线城市价差开始拉大,价格梯度形成有利于需求的转移。而从需求增量上看,目前三四线城市的购房贷款不足,使用杠杆意愿不强,未来有提升空间。随着城镇化深度加强,我们相信三四线城市的配套吸引力将会有所体现。总之过剩的问题正在被消化,需求能够保持稳定,三四线城市市场并不如我们想象的如此之差。

  3、碧桂园在三四线的成功昭示三四线城市市场大有可为,但我们也必须了解碧桂园成功基于几大优势:1、控成本,全产业链的运作方式使得碧桂园在建安和景观方面有较强的优势,同时由于大规模造城土地成本和配套成本也被摊薄;2、快周转,根据我们测算碧桂园是典型的快周转公司,平均拿地至销售时间5.7 个月,如果加之全产业链的运作方式,碧桂园的项目现金转正时间是惊人的;3、强激励,无论是投资还是销售,这些最关键的环节,最产生价值的环节,碧桂园都把激励用到极致。成本下来了,碧桂园就以最低的价格进行倾销,“20 万不是首付,是全款”,消费和房价可以立刻匹配;周转上去了,ROE 不再受利润率下滑的威胁开始提升;相比于房地产投资巨大,人的成本所占的比例最低而影响却不小,强激励典型以小博大,激励效果立刻显现。必须纠正一个观念:三四线城市可能一般,但并不代表房企在三四线城市不可做。关键在于企业在战略上是否能够专注,在运营上能否匹配。

  4、三四线城市开发商如何趋利避害。不可否认三四线城市存在风险,但如何趋利避害是三四线城市开发商需要深思。其一,减少项目规模。每个城市都有基础型需求,一旦房地产市场发展一段时间后,城市的成交就会进入到稳定周期。三四线城市的市场成交量一般也就稳定在100 万平米左右,而一般一个项目的销售基本达到10%左右的市场占有率就已经达到高位,再进一步将付出更多的代价,所以按照这一经验比例开发商很容易确定开发规模,以保证项目能够迅速去化。其二,分散投资。将区域分散,不至于一个项目拖累整个公司的业绩,也方便公司在资源上进行调配。很多公司忽略了三四线城市的巨大潜力,不容大家忽视的是7 成的成交在三四线城市,难道还是得一二线者的天下吗?2800 个县级单位的市场被主流的开发商忽略,并不是没有机会,而是缺乏在这个市场做大做精的意愿和能力。地产股的估值一直受可持续增长天花板的质疑,而面对一个更大的市场,是否能够给予更高的估值水平?到了考验投资者智慧的时刻。

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