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中国地产开发商纷纷冲向国际舞台 前景有待观察

2014年02月20日11:34 来源:21世纪经济报道

  莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文和同事们最近接到了越来越多的来自中国开发商的咨询:向有经验的中介机构咨询和当地的开发商合作,成为开发商拓展海外市场的重要选择。

  前不久,雅居乐(03383.HK)宣布以4.3亿元货币的作价收购马来西亚吉隆坡一幅4.1万平方米的地皮。结伴进入马来西亚的还有新华联(000620.SZ)和富力地产(02777.HK)。

  21世纪经济报道记者了解到,碧桂园还派出团队赴越南、印度尼西亚、英国、加拿大寻找机会。该公司不到一年在马来西亚大卖100亿的消息刺激了很多开发商的神经。

  不过,在林浩文看来,中国房地产企业的国际化进程至少还要5至10年的时间。

  从个体行为演变为群体行为

  2013年,中国开发商的一系列海外举动,令人瞩目。

  2月,万科(000002.SZ)与素有“美国头号房企”之称的铁狮门房地产成立合资公司,共同开发旧金山富升街201地块,计划建造655套高档公寓,投资金额6.2亿美元。

  6月,SOHO中国(00410.HK)首席执行官张欣与巴西财团联手以7亿美元的价格买下了美国纽约通用大楼40%的股权。

  8月,万达董事长王健林宣布了在伦敦的两项投资计划,包括以3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司,以近7亿英镑投资建设伦敦酒店和公寓。并表示,未来10年,万达要在全球8个到10个主要城市投资建设高端酒店。

  绿地集团以10亿美元拿下洛杉矶一处地产开发项目,并收购了纽约布鲁克林区一个项目的70%股权,项目总投资近50亿美元。今年2月14日,“洛杉矶绿地中心”正式开工,规划建筑面积15.32万平方米,包括三栋中高端公寓、一栋酒店及配套商业。绿地今年海外销售目标是130亿美元。

  在纽约证券交易所上市的鑫苑(中国)置(XIN)在纽约布鲁克林区威廉斯堡购买了一块地皮,将建造一栋有216套公寓的公寓大楼。该公司计划将40%的住宅卖给中国投资者。

  绿地集团董事长张玉良在接受媒体采访时表示,绿地的全球化首先考虑的是中国市场的衍生。近几年来,随着中国经济的发展,大量的投资移民、留学生和游客走向海外。2012年,有8000多万人出国旅游;未来3年,这个数字可能达到两亿人次。这些都是中国市场在海外的衍生市场。过去,都是由外国的企业在为他们服务。张玉良认为,当中国企业具备条件和竞争力时,应该向衍生市场发力。并且,他认为国际化是每个大企业的归属。

  继伦敦南部五星级酒店和豪华公寓项目后,2014年春节前,万达集团宣布将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目,主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。

  林浩文告诉21世纪经济报道记者,在国外房地产同行的眼中,中国房地产企业让他们“又爱又恨”,他们抢占了当地开发商的市场份额。硬币的另一面在于,中国的企业拥有很强的资金实力。一些有土地资源的开发商主动找中国的开发商合作。中国有6家销售规模过千亿的企业。在许多完成了城市化进程的发达国家,房地产企业规模急剧萎缩,当地的需求有限,中国的限购政策导致一批购房者出海淘房,而中国开发商也会带来大批中国客户。

  距离真正的国际化尚远

  一批中国房地产企业早已完成资本的国际化,这体现在对国外资金的使用方面。但这并不等于它们就已经是真正的国际化企业。

  观察中国房地产企业的海外布局,不难发现,他们正在追随中国买房者的脚步。林浩文指出,根据不完全统计,去年伦敦房地产市场上有60亿美金来自中国买家的腰包,而中国人在美国房地产市场上更是豪掷160亿美元。

  不过,碧桂园相关负责人向21世纪经济报道记者表示,他们在海外建造的房子不只是卖给中国人。比如,马来西亚项目只有25%的客户左右来自中国,马来西亚本身有规定,限制项目的外籍人士购买比例。

  碧桂园总裁莫斌称,希望未来5年碧桂园能够三分天下,海外市场和大本营广东省境内以及广东省外的全国各地,各占三分之一,最终能实现海外市场和国内市场两分天下的目标。碧桂园也在着手全球范围内招聘,打造国际化团队。

  让王健林感到纠结的是,虽然万达现在收购的4个海外项目,尚处于盈利状态,但如何才能持续在海外获取盈利的项目。“万达将来做到1千亿美元,其中有20%、30%来自海外收入还保证赚钱,这是我特别纠结的事情,五六年前提出国际万达百年企业,现在我们给自己定位就是成为世界跨国企业。”他说。

  早已进入国际市场的中国建筑(601668.SH), 在2013 年美国《财富》杂志公布年度世界500 强企业排名中位列第80位,远远领先众多国际建筑业巨头。但中国建筑董事长易军认为,规模大并不意味着真正强。中国建筑提出在“十三五”期间要把中国建筑办成最具国际竞争力的建筑地产企业集团。“如果把最具国际竞争力数字简化为跨国指数(海外总资产占比,海外营业收入占比,海外人员占比,三个指标加权,得到跨国指数),我们希望未来能达到或者接近30%的占比,这才算是真正意义上的跨国企业。”易军指出。

  林浩文指出,过去中国有很多房地产公司赴海外发展的经历并不成功。他们面临的最大的挑战是对当地环境的了解,对法律和法规的熟悉。未来,汇率风险也是不可小觑的因素。在海外市场上至少需要5到10年的深耕,才有可能形成更稳定的发展模式,从合作获取资源到自己拓展机会。

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