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2014年通州地产继续火爆 商业与住宅价格大涨板上钉钉

2014年03月12日10:59 来源:京广地产网

  2014 年,保利、绿地、富华、富力城、鹏瑞利财团逐渐展开的正面角逐,无疑将把运河核心区推到聚光灯前。

  奇怪的是,如此“热情”的北京土地市场中,高居2013 年量价高位的通州区却无一宗成交地块。事实上,通州区并非无地可拍,在近期挂牌尚未成交的15 宗土地中,有8 宗土地位于通州区运河核心区。由于春节休假,该批地块中已有两宗超过投标期,其余6 块的投标期限也在节后上班两周内,若短期再无报价,亦可能面临流拍的境地。

  土地市场一贯火爆的通州为何遭此冷遇?而一级市场的冷遇是否意味着通州将在2014 年进入冰冻期?

  通州变身年度“土豪金”

  2013 年,除与大兴搭界的台湖板块名声鹊起外,通州主战场几乎可用“鸦雀无声”形容,通州楼盘难见各类“销冠”、“楼王”踪影。即便业内人士盘点区域市场,也仅能在原八通线沿线的通州主战场中提出葛洲坝绿城•京杭府、通州万达广场、合生•滨江帝景等少数几个大牌项目。但实际上,通州市场在2013 年度闷头发大财,赚得盆满钵满。

  北京市商品房按照成交区域统计显示,2013 年北京住宅成交的主战场位于通州与大兴区域。根据亚豪机构统计数据显示(详见表1),2013 年前11 个月, 大兴与通州区住宅成交套数均在18000 套以上,占总成交比例分别为19%、18%,两个新城区域即占据了北京整体市场近四成的成交比重。

  亚豪机构副总经理高姗分析认为,这一现象“一方面说明郊区化趋势的日益发展,另一方面则是随着市场价格的不断提升,城区项目逐渐均上升至中高端项目的行列”。

  截至2013 年12 月31 日,世联行数据统计显示(详见图1、图2)通州商品房成交量跃居北京各区域之首,约占总成交量的18.72% ;成交均价超过2.1 万元/ 平米,亦高居各近郊区域前列。另一方面, 2013 年商业市场成交区域中,通州区仅次于朝阳区,成交量居于北京商业地产市场第二位,约占总成交量的16.99% ;成交价格逼近3.5 万元/ 平米,高居近郊新城前列。在年度楼盘TOP10 排名中,通州区楼盘稳占40% 比例,其中金地•格林格林、华业•东方玫瑰、金隅•自由筑、K2•玉兰湾分别揽下全年普宅及公寓销售套数前十位中的第二名至第五名;在二手房市场中,通州也处于领先地位。

  如此火爆的市场为何未进入舆论热点?有机构认为,通州在售项目多已进入中后期阶段,行业的营销动作和市场推广力度在减弱,包括媒体等市场化机构缺乏炒作动力。

  “土豪金”升级

  2013年度北京市土地成交宗地为215 宗,同比增长131.9%,建设用地面积和规划建筑面积分别为1322.75 万平米和2394.95万平米,分别同比增长了134.24%和141.43%。与之对比强烈的是,一贯备受市场追捧的通州新城却在一级市场上成交惨淡。

  通州区全年成交地块仅26宗(含工业用地1 宗),除永顺镇、于家务各成交1宗土地以外,6宗土地集中在台湖; 其余地块皆落地通州运河核心区,无一宗土地位于通州中心区。多年来的区域热点板块,包括通州中心区、八通线沿线及朝阳北路延长线一带,新增供应为零。而二级市场上,通州老牌热点区域商品房销售量已占到全市总成交套数的近20%,住宅产品潜在供需比严重失调。根据通州市场消化速度判断,短期内供不应求的严峻局面势必成为现实;这一现象将直接引发卖方市场逆袭,2014年通州商品房住宅的快速销售与价格大幅拉升得到现实可能性,通州住宅价格大涨板上钉钉。

  世联行(原世联地产)分析师倪高威认为,2013年通州城区土地放量相对前几年确实较少,而市场量价持续在近郊区县中位于前几位,主要原因是市场仍然在消化2013年或之前成交的地块。目前,城区土地放量遭遇严格控制是否是政府控制的结果尚无定论。

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