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北京新商业项目培育期拉长 热情难抵现实

2014年04月23日10:50 来源:北京商报

  商业地产投资热潮下风险也水涨船高。昨日,RET睿意德中国商业地产研究中心发布报告显示,今年预计北京商业地产整体放量将高达158万平方米,约为去年实际放量2倍。不过,坐上销售下行电梯的北京零售市场恐难支撑大量商业项目入市,新晋商业项目将面临培育期拉长、后续运营和招商等压力。

  报告指出,通州、丰台两区成为今年新增商业地产的两大焦点区域。通州以约52万平方米的商业地产放量位列北京各区域之首,承载南城建设的丰台区以46万平方米位列第二。据了解,中心城区用地空间的逐步减少,使通州、丰台成为今年商业地产放量面积最大的两个城区。“随着人口疏散到卫星城概念的进一步推广,都市新区的商业地产板块正逐步进入快速发展阶段。”RET睿意德助理董事李静雅表示。

  据北京商报记者了解,在通州地区商业地产正急速升温。目前,万达广场、罗斯福广场、华业花千里商业中心、华远好天地正在加速建设,均计划年内开业,这些商业项目体量超过10万平方米。尽管开发商对于商业地产的投资热度不减,但市场的反馈信息却并不乐观。大体量商业项目经营风险高,运营管理难度大,资本回报周期也将拉长。

  李静雅表示,去年初北京的商业地产投放目标也在100万平方米以上,但最后远未达到预期目标。尽管预计今年开业的商业项目不在少数,但最终能保证实现开业的数量不会乐观。今年一季度,零售业销售额增速遭遇2009年以来的最低点。中华全国商业信息中心的统计显示,一季度全国50家重点大型零售企业零售额同比仅增长0.1%,增速较上年同期大幅放缓9.1个百分点。

  严峻的零售形势让商场不得不牺牲利益换人气。北京商报记者走访近两年开业的爱琴海购物中心、远洋未来广场、凯德MALL太阳宫店等商场发现,由于服饰等零售业态低迷,商场纷纷加大了儿童、餐饮业态配比提高人气。数据显示,餐饮承租水平仅有服装品牌的1/3,化妆品的1/15,平均承租水平为7元/平方米/天。儿童业态承租能力更加有限为2-5元/平方米/天。

  与北京市场相比,二线城市的商业项目生存压力更大。报告指出,由于优质品牌商聚集,北京商业空置率逐年下滑,上海空置率也长期处于低位水平,平均不足5%。

  受前期土地持续供应的影响,二线城市商业项目空置率长期维持在14%-15%的高位。由于有效需求无法在短期内迅速提升,而未来1-2年商业项目集中上市期的到来,导致二线城市商业项目不坚挺。在此背景之下,二线城市租金水平长期处于整体偏低。

  在业内人士看来,开发商一方面需要理性设置商用物业租售配比,以此平衡收益,扩大溢价。另一方面,可以通过引入非传统业态和优质品牌,挖掘新消费潜能,提升项目综合收益。(来源:北京商报)

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